Steuerhinweis für Rentner Nr.38                                         1.1.2012

Erhöhte AfA bzw. Sonderausgabenabzug bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten und bei Baudenkmälern

1. Vorbemerkungen

Für eigengenutzte Häuser und Wohnungen werden seit Jahren schon keine fiktiven Einkünfte mehr ermittelt, so dass erhöhte Abschreibungen nicht mehr durch Gegenüberstellung fiktiver Mieteinnahmen und der Aufwendungen wie Sonderabschreibung, Zinsen und Hauskosten steuerwirksam geltend gemacht werden können.

Bei vermieteten Objekten ist nach wie vor eine Einkommensermittlung für die Besteuerung im Rahmen der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ durchzuführen. Die dabei abzugsfähigen Abschreibungsbeträge verteilen sich je nach Herstellungsjahr des Gebäudes nur auf die Gesamtlaufzeit von 40 (vor 1.1.1925 fertig gestellt) bzw. 50 Jahren (nach 31.12.1924 fertig gestellt). Erhöhte Absetzungen auch degressiver Art sind für Normalgebäude schon seit Jahren (Bauanträge nach dem 31.12.2005) nicht mehr zugelassen, weil die Schaffung neuen Wohnraums nicht mehr als förderungsnotwendig angesehen wurde.

Für eigengenutzte Wohnungen im eigenen Haus ist der Sonderausgabenabzug des § 10 e EStG letztmalig anzuwenden für vor dem 1.1.1996 hergestellte bzw. angeschaffte Objekte (§ 52 Abs. 26 Satz 6 EStG). Damit ist für später hergestellte oder angeschaffte Objekte grundsätzlich keine steuerliche Begünstigung als Sonderausgabe mehr möglich.

Lediglich für Baudenkmäler und Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet sind erhöhte Abschreibungen auf die Herstellungs- oder Anschaffungskosten noch zugelassen. Dabei erfolgt die Begünstigung bei Vermietobjekten im Rahmen der Einkommensermittlung und bei selbst genutzten Gebäuden als Sonderausgaben, wenn die Aufwendungen nicht in die Bemessungsgrundlage der Eigenheimzulage einbezogen wurden.

In Städten mit vielen denkmalgeschützten Häusern, wie z. B. Lüneburg, spielt die erhöhte Abschreibung im Rahmen der Finanzierung solcher Bau- bzw. Sanierungsmaßnahmen eine wesentliche Rolle. Wer solche Gebäude erwirbt, kann sie unter Beachtung der durch den Denkmalschutz vorgegebenen Auflagen nutzen, sanieren oder umbauen und wird dabei steuerlich wie folgt gefördert.

2. Erhöhte Absetzungen für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7 h EStG)

Bei Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsbereich oder städtebaulichen Entwicklungsbereich können abweichend von der Normalabschreibung

 - im Jahr der Herstellung und den 7 Folgejahren je 9 % sowie

 - in den folgenden 4 Jahren je bis zu 7 % der Herstellkosten für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 177 Baugesetzbuch, abzüglich der Zuschüsse aus Sanierungs- und Entwicklungsförderungsmitteln, abgesetzt werden (zusammen 100 %).

Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen nachgewiesen werden und die Höhe der gewährten Sanierungs- und Entwicklungsfördermittel bescheinigt sind. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert mit den übrigen Herstellungs- und Anschaffungskosten über die verbleibende Laufzeit einheitlich abzuschreiben.

3. Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7 i EStG)

Im Inland belegene Gebäude, die nach landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal sind, können statt der Normalabschreibung

- im Jahr der Herstellung und den 7 Folgejahren bis zu je 9 % sowie

 - in den folgenden 4 Jahren bis zu je 7 % der Herstellkosten für Baumaßnahmen (abzüglich gewährter Zuschüsse) abschreiben, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu einer sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist.

Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen nachgewiesen werden und die Höhe der gewährten Zuschüsse bescheinigt wird.

4. Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

Wenn die unter 2. und 3. beschriebenen Voraussetzungen vorliegen, können bei Eigennutzung dieser Gebäude die Aufwendungen im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden 9 Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % (insgesamt also zu 90 %) wie Sonderausgaben abgezogen werden (§ 10 f EStG).

5. Fazit

Wer in den beschriebenen Gebieten in Gebäude investieren will, sollte daher prüfen, ob es steuerlich günstiger ist, das Gebäude selbst zu nutzen oder es zu vermieten. Das gilt besonders dann, wenn unter Verwandten (z. B. Eltern zu Kindern) im Vermietfalle günstige Mieteinnahmen vereinbart werden, wodurch beim Vermieter in der Regel höhere Verluste entstehen, die durch Verrechnung mit positiven Einkünften zu Steuerersparnissen führen.

Helmut Laser